16 投資物業 投資物業（包括自有物業及使用權租賃物業）乃按各報告日期獨立專業合資格物業估值師釐定的公平值列賬。估值至少每年進 行一次，以物業的最高及最佳效用為基準並使用直接市場比較法、貼現現金流量法、收入資本化法及剩餘價值法進行。 直接市場比較法涉及類似物業的可資比較銷售分析以及調整交易價格至體現標的物業特性。 折現現金流量法涉及預測未來淨經營收入，並按合適折現率折現。未來淨經營收入乃藉自直接經營開支扣除未來總收入得出。 收益資本化法涉及按反映物業的預期收益的利率資本化後的淨收益。 剩餘價值法涉及使用直接市場比較法（作為起點）得出物業的公平值，猶如開發於報告日期已完成。已自該公平值扣減持有及 開發物業至竣工所需的估計建設成本及其他竣工成本以及估計溢利率，以反映發展中物業的當前狀況。 於各報告日期，本集團於與往年估值報告作比較時評估物業估值變動。 審核委員會於各報告日期分析公平值的變動。 年內第2級和第3級間並無轉移。 本集團的估值程序 本集團委聘外部獨立合資格估值師以物業的最高及最佳效用為基準釐定本集團投資物業（自有及使用權）於各報告日期的公 平值。 估值師持有獲認可及相關專業資格，且近期在予以估值的投資物業的位置及類別方面擁有經驗。 公平值計量的進一步詳情披露於附註3(e)。 截至九月三十日止年度 二零二四年 二零二三年 千新加坡元 千新加坡元 按公平值 財政年初 303,761 233,267 添置－投資物業 134,507 109,292 添置－資本化支出1 12,528 10,506 出售 - (4,500) 重新分類至開發物業（附註25）2 - (26,000) 終止確認使用權物業資產 (2,045) (11,529) 租賃修訂調整 – (125) 公平值調整的收益╱（虧損）淨額 10,459 (5,971) 貨幣換算 (1,232) (1,179) 財政年末 457,978 303,761 1 包括資本化借貸成本1,195,000新加坡元（二零二三年 ：265,000新加坡元）。 2 於二零二三財政年度，位於55 Tuas South Avenue 1的投資物業於取得用途變更的必要批准後按公平值獲重新分類至開發物業，原 因為本集團有意重新開發該物業以供出售。 賢能集團有限公司二零二四年年報 153
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